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04-05

04-05 ‘15 Wie würdest du entscheiden? das magaZin Für die region neue urteile Zum mietrecht Hat ein Mieter eine nicht renovierte Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen, muss er bei seinem Auszug nicht für Schönheitsreparaturen aufkommen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung zu Renovierungs- und Abgeltungsklauseln in Mietverträgen geändert und am 18. März 2015 in drei Fällen über die Wirksamkeit von Renovierungsund Abgeltungsklauseln in Mietverträgen entschieden. Das Gericht in Karlsruhe stoppte damit die Praxis von Vermietern vor allem in Ballungsräumen, die die Kosten für Schönheitsreparaturen nicht renovierter Wohnungen oftmals auf Mieter abwälzen. Laut BGH ist es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen soll, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat. Schönheitsreparaturen durchzuführen, obliegt grundsätzlich dem Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB. Durch Formulierungen in Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch gerne auf den Mieter abgewälzt. Darüber hinaus erlegen sogenannte Abgeltungsklauseln dem Mieter auch die Pflicht zum anteiligen Tragen von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter überlassenen nicht renovierten Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Doch damit nicht genug: Weiter stellten die Richter grundsätzlich klar, dass Mieter nicht dazu verpflichtet werden dürfen, zumindest anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde oder nicht. nicht renoVierte Wohnung angemietet Bisher galt: Egal, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde, Schönheitsreparaturen konnten dem Mieter per Mietvertrag aufgebürdet werden. Die Renovierungsfristen begannen immer mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Jetzt gilt: Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu führen, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. QuotenKlauSel Bisher galt: Im Mietvertrag konnte bisher wirksam vereinbart werden, dass Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen (Flur, Küche und Bad alle 3 Jahre, Haupträume der Wohnung alle 5 Jahre), anteilig mit Renovierungskosten belastet werden können. Zum Beispiel sollten sie nach einem Jahr 30 Prozent der Renovierungskosten für Flur, Küche und Bad bzw. 20 Prozent der Renovierungskosten für die Haupträume der Wohnung zahlen. 26

Wie würdest du entscheiden? das magaZin Für die region 04-05 ‘15 Anzeigen Jetzt gilt: Quotenklauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil der auf sie entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages für sie nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf sie zukommt. Das gilt unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war. Für viele Mieter dürfte die Problematik Schönheitsreparaturen mit den neuen Entscheidungen wohl erledigt sein. Ist die Wohnung unrenoviert übernommen worden, wäre zu prüfen, inwieweit ein Ausgleich hierfür gewährt wurde und ob sich daraus dennoch eine Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Einzelfall ergibt. Abgeltungen der Kosten für Schönheitsreparaturen dürften in den meisten Fällen wohl nicht geschuldet sein, wenn eine Quotenabgeltungsklausel vorhanden ist. Mieter, die bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt oder Abgeltungsbeträge gezahlt haben, sollten anwaltlich prüfen lassen, ob die Rückforderung geleisteter Beträge oder die Erstattung von Aufwendungen möglich ist. Rechtsanwalt Thomas Than DR. EICH • JAKOB & PARTNER R E C H T S A N W Ä L T E • S T E U E R B E R A T E R R E C H T S A N W Ä L T E 56070 Koblenz Ernst-Abbe-Straße 16 Gewerbepark Koblenz B9 - Nord Telefon 0261 / 884480 Telefax 0261 / 88448220 R E C H T S A N W Ä L T E Diplom-Betriebswirt Dr. iur. Edgar Eich - Rechtsanwalt Hans-Hermann Fuhrmann - Rechtsanwalt Volkmar Baaden - Rechtsanwalt Thomas G. Than - Rechtsanwalt S T E U E R B E R A T E R Diplom-Finanzwirt Gerhard Regnery - Steuerberater Ewald Frank - Steuerberater S T E U E R B E R A T E R 56073 Koblenz Hoevelstraße 19 Telefon 0261 / 406330 Telefax 0261 / 4063330 Diplom-Kauffrau Christine Münz - Steuerberaterin Diplom-Wirtschaftsmathematikerin Silvia Ockenfels - Steuerberaterin WWW.EICH-FUHRMANN.DE • WWW.JAKOBUNDPARTNER.DE 27

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